Der Raumplan

Zelenika umfasst einen gut 1 Km. langen Küstenstreifen zwischen zwei bewaldeten Hügeln, mittig erstreckt sich aber auch quer in einen Tal hinein, gleichfalls etwa 1 Km. tief. Die Raumteilung: Westzone, Zentrum, Ostzone und Hinterland. Der Küstenstreifen ist maßgebend mit einer Automagistrale durchgezogen. Generell kann man behaupten, dass das Verplanen dieses Raumes bisher völlig vernachlässigt ist, bzw. die vorher auf Massentourismus ausgerichteten Vorstellungen der Gemein-de Herceg-Novi – besonders hinsichtlich Zelenika – ganz hinfällig sind. Daher der folgende Zustand:

Westzone: Unten dem Grenzhügel eine kleine Wohnsiedlung, Auto-kamp, die ruinierte Hotelanlage, dann noch eine Siedlung auf hin-terem Hang – in einen Steilhang übergehend – darunter die kaum verwertete Bahnhofplattform mit dem Bahnhofhaus. Davor soll, planerisch vielfach vorgeschlagen, eine größere Marina entstehen.

Zentrum – zwischen Bahnhofhaus und einem Flutkanal – mit markantem Kommerzhafen und ehemaligem Militärlager: Zollamt, Geschäfte und großer Markett, Gewerbe, Wohnen auch in Kollektiv-häusern. Eine gut ausgestattete aber allzu kleine Marina.

Ostzone – weiter nach dem Flutkanal: Schule, hier auch große Geschäfte und Wohnen.

Hinterland: Wohnen, Kommunalanlage, Ortsverwaltung.

Fällt auf: kaum touristische Kapazitäten, abgesehen von Zweisterne-Autokamp und sonst verstreutem Privatangebot. Allesamt raumgestalt-erisch ohne Konzept, gar mit verbauten Küstenabschnitten. Der aktuell rechtsgültige Raumplan beinhaltet kaum Verbessrungen – auch ohne Absichten für den Küstenzug unterhalb der Magistrale. Dieser Bereich liegt nämlich unter Zuständigkeit einer sogenannten „Morsko dobro“ Seegut–Anstalt in Budva. Seltsamerweise: der wertvollste Raum von Zelenika gehört nicht in die Gemeindezuständigkeit!

Angesichts der Neuverwertung der historischen Hotelanlage, interessiert hier besonders die Westzone mit dem Zentrum. Und zwar beidseitig der Magistrale, womit die Gemeinde- und jene Sonderzuständigkeit in Einklang gebracht werden sollen. Da dies in der aktuellen Raumplanung nicht der Fall ist, besteht die gute Gelegenheit, die Raumplanung Westzone-Zentrum günstig zu revidieren.

Die gesagte Magistrale erreicht Zelenika durch Tunnel unter dem bewaldeten Grenzhügel. Unter der Steilküste dieses Hügels durchzieht sich ein reizvoller Wildstrand. Um diese Naturgegebenheiten zu schon-en, die fordere Bebauung des Hügels darf nur mit Villen auf großen Grundstücken erfolgen, dahinten eventuell mit Erweiterung der schon begonnenen individuellen Wohnsiedlung.

Die Magistrale in ihrem Fortlauf durchschneidet das Ortszentrum, ohne geordnete Räumlichkeiten für Fußgänger und für menschenwürdiges Aufenthalt. Möglich ist eine wesentliche Verbesserung mit Trennung beider Fahrspuren, und mit Bildung einer Piazzetta an der Küste.

Es bleibt noch die Verwertung der ruinierten Hotelanlage mit einmalig wertvoller Riva des weiland Bahnhofes. Diese Küstenpromenade soll die Piazzetta mit dem erneuerten Hotelpark verbinden – davor mit längst schon erdachter Marina. Allerdings, eine solche Marina bedarf ihre Begleithotellerie. Ein geeigneter Apparthotel soll die Promenade säumen und, die Magistrale überbrückend, sich am Steilhang emporheben. Damit auch die Hochebene dort als eine Parkanlage verwerten.

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