Der Raumplan

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Zelenika umfasst einen gut 1 Km. langen Küstenstreifen zwischen zwei bewaldeten Hügeln, mittig erstreckt sich aber auch quer in einen Tal hinein, gleichfalls etwa 1 km tief. Die Raumteilung: Westzone, Zentrum, Ostzone. Hinterzone und Hinterland. Der Küstenstreifen ist maßgebend mit einer Verkehrsmagistrale durchgezogen. Generell kann man behaupten, dass das Verplanen dieses Raumes bisher völlig vernachlässigt ist, bzw. die vorher auf Massentourismus ausgerichteten Vorstellungen der Gemeinde Herceg Novi – besonders hinsichtlich Zelenika – einfach ignoriert sind. Daher der folgende Zustand:

Westzone: Bewaldeter Grenzhügel mit romantischen Strand, kleine Wohnsiedlung, Autokamp, kleines Hotel zurzeit im Bau, die ruinierte alte Hotelanlage, dann noch eine Siedlung auf hinterem Hang – diese in Steilhang übergehend, darunter die kaum verwertete Bahn-hofplatform mit dem alten Bahnhofhaus. Davor soll, planerisch viel-fach vorgeschlagen, eine größere Marina entstehen.

Zentrum – zwischen Bahnhofhaus und einem Flutkanal – mit markantem Kommerzhafen und ehemaligem Militärlager: Zollamt, Ge-schäfte und großer Market, verlassener Militärlager, Wohnen auch in Kollektivhäusern. Sehr gut ausgestattete aber allzu kleine Marina.

Ostzone – weiter nach dem Flutkanal: Schule, dahinten Magaine, auch große Geschäfte, Wohnen und die örtlich besten Strände.

Hinterzone: Hinten den Militärlager und Magazine bis zu Hügel mit der Kirche – Wohnen und Kommunalanlagen.

Hinterland: Talsohle und leichte Hänge, streubesiedelt sowie zwei alte Dörfer – Kuti und Sasović.

Fällt auf: Kaum Touristik, nur unbedeutende Gaststätten, abgesehen von Zweisterne-Autokamp und des aktuell modernen Neubaus. Allesamt raumgestalterisch ohne Konzept. Der aktuell rechtsgültige Raumplan beinhaltet kaum Verbesserungen. Der Plan existiert seit einem Jahrzehnt, würde aber daran nicht gearbeitet. Übrigens, der Küstenstreifen unter Magistralstraße gehört in die Zuständigkeit einer Anstalt in Budva – seltsamerweise der wertvollste Raum Zelenikas gehört nicht in die Gemeindezuständigkeit.

Angesichts der Neuverwertung der historischen Hotelanlage, interessiert hier besonders die Westzone mit dem Zentrum. Und zwar beidseitig der Magistrale, womit die Gemeinde- und jene Sonderzuständigkeit in Einklang gebracht werden soll. Da dies in der aktuellen Raumplanung nicht der Fall ist, besteht nun die gute Möglichkeit, die Raumplanung des Westzone-Zentrums günstig zu revidieren.

Die gesagte Magistrale erreicht Zelenika durch Tunnel unten dem bewaldeten Grenzhügel. Sowie die Kilometern-lange Spazierpromenade – Unterbau der exBahnstrecke – erreicht Zelenika durch den alten Tunnel – und verliert sich hier. Über den Hügel sind stückweit die ursprüngliche Napoleon-Straße sowie die k.u.k. Straße vorhanden – darunter mit gesagtem Strand. Hier die Gelegenheit für einen exklusiven Villa-Viertel.

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Die Magistrale in ihrem Fortlauf durchschneidet das Ortszentrum, ohne geordnete Räumlichkeiten für Fußgänger und für menschenwürdiges Aufenthalt – jedoch immer hoch frequentiert. Möglich ist eine wesentliche Verbesserung mit Trennung beider Fahrspuren, und mit Bildung einer Piazzetta an der Küste: Einkauf-Flaniertourismus

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boot2Vor dem Ortszentrum liegt der vernachlässigte große Hafenmolo, zweiseitig zum anlegen gar von ozeanfähigen Schiffen, jedoch ohne Endbahnhof ist ja von den weiten Hinterland abgeschnitten. Erst einmal: Die Luštica-Habinsel hat keine regulare Verbindung mit der Gemeinde – Zelenika bietet sich da als Fährehafen an. Allerdings, staatlich-regional ist eine vierspurige Schnellstraße hoch über die beiden genannten hinteren Dörfern geplant, aus Kroatien nach Albanien, die Kroaten bauen es bereits. Eine deutlich geplante Verbindung des Hafens dort hinauf – ist der Gemeinde noch nicht eingefallen. Übrigens, es gibt der neuartige „cruiser tourism“: Riesige Hotelschiffe quälen sich  durch die Buchtengen, je zwei Stunden nach Kotor und zurück zu Leid-wesen von Kleinschiffunternehmern. hafenNur einmal wurde Zelenika so ausprobiert, sehr erfolgsreich. Der Ha-fen mss aber für den Per-sonenempfang ausgerüstet und der Streuverkehr organisiert sein.

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Übrig ist noch die Verwertung der ruinierten Hotelanlage, nebst einmalig wertvoller Riva des weiland Bahnhofs. Jene Küstenpromenade soll die neue Piazzetta mit dem erneuerten Hotelpark verbinden – davor mit längst schon erdachter Marina. Allerdings, die Marina bedarf ihre begleitende Hotellerie. Ein geeigneter Aparthotel soll die Promenade säumen und, die Magistrale überbrückend, sich am Steilhang emporheben – somit auch die bewaldete Hochebene dort als Parkanlage verwerten.

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